Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, müssen Sie sich um die Grunderwerbsteuer in der Regel keine Gedanken machen. Der Gesetzgeber befreit diese Fälle nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich – denn Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer fällt ja ohnehin schon an. Eine Doppelbesteuerung soll so vermieden werden.
Doch nicht immer steuerfrei
Dennoch ist Vorsicht geboten: In bestimmten Fällen kann im Rahmen einer Erbschaft oder einer Schenkung Grunderwerbsteuer entstehen – nämlich dann, wenn es sich um einen (teil-)entgeltlichen Vorgang handelt. Denn sowohl dem Begriff des Erbens als auch dem Begriff der Schenkung liegt ein unentgeltlicher Erwerb zugrunde: In beiden Fällen erbringen Sie als Empfänger keine Gegenleistung. Sobald eine Gegenleistung erfolgt, liegt kein Erwerb von Todes (Erbschaft) wegen bzw. keine Schenkung mehr vor.
Gängige Beispiele dafür sind
- die Schuldübernahme von Darlehen, die das Grundstück belasten oder
- Auflagen zu Gunsten Dritter, die einen Ausgleich für den unentgeltlichen Erwerb des Grundstücks darstellen sollen.
In solchen Fällen ist der Erwerb nur noch teilweise unentgeltlich. Und für den entgeltlichen Anteil greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG nicht mehr. Dieser Teil unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.
Nicht jeder entgeltliche Anteil bedeutet gleich eine Steuerlast
Bevor Sie sich jetzt Sorgen machen: Auch wenn ein Teil Ihres Erwerbs entgeltlich ist, heißt das nicht automatisch, dass Sie zahlen müssen. Es gibt weitere Befreiungen, die greifen können, zum Beispiel für:
- die Steuerbefreiung für in gerader Linie verwandte Personen, also Kinder oder Enkel (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
- die Steuerbefreiung für Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
Wer also von den eigenen Eltern erbt oder beschenkt wird, ist in der Regel auch bei einem teilentgeltlichen Vorgang auf der sicheren Seite. Anders sieht es aus, wenn zum Beispiel eine Tante oder ein Onkel den Besitz überträgt.
Ein Beispiel aus der Praxis
Damit Sie sich das besser vorstellen können, hier ein konkretes Rechenbeispiel:
Eine Tante schenkt ihrem Neffen eine Immobilie im Wert von 800.000 €. Im Gegenzug muss der Neffe seinen drei Geschwistern jeweils 200.000 € als Ausgleich zahlen – insgesamt also 600.000 €.
Im Ergebnis erhält der Neffe damit eine echte Schenkung von 200.000 €. Der restliche Betrag von 600.000 € gilt als entgeltlicher Erwerb. Für diesen Teil greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG nicht – und da Tante und Neffe nicht in gerader Linie verwandt sind, hilft auch § 3 Nr. 6 GrEStG nicht weiter. Weitere Befreiungen kommen ebenfalls nicht in Betracht.
Das Ergebnis: 600.000 € unterliegen der Grunderwerbsteuer. Bei einem Steuersatz von 3,5 % in Bayern werden daraus 21.000 € Grunderwerbsteuer – eine Summe, mit der in diesem Fall niemand gerechnet hat.
Hätte nicht der Neffe, sondern der Sohn der Tante die Immobilie unter denselben Bedingungen erhalten, wäre der gesamte Vorgang steuerfrei geblieben. Denn hier greift die persönliche Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG – unabhängig vom entgeltlichen Anteil.
Wichtig zu wissen
Fällt im Rahmen Ihrer Erbschaft oder Schenkung Grunderwerbsteuer an, können Sie diese nicht als Nachlassverbindlichkeit abziehen. Der Grund: Die Steuer entsteht ja gerade nicht durch den Erwerb von Todes wegen oder die Schenkung selbst, sondern durch den entgeltlichen Anteil des Vorgangs. Diese beiden Dinge werden steuerlich sauber getrennt.
Fazit
Erbschaft und Schenkung sind bewährte Wege, um Vermögen und Immobilien in der Familie weiterzugeben. Doch wie unser Beispiel zeigt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Details – insbesondere dann, wenn Ausgleichszahlungen, übernommene Darlehen oder Auflagen zugunsten Dritter im Spiel sind. Andernfalls kann schnell und unerwartet eine erhebliche Grunderwerbsteuer entstehen.
Unser Rat: Denken Sie das Thema Grunderwerbsteuer von Anfang an mit, wenn Sie eine Immobilie übertragen oder erben.
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